sexta-feira, 6 de janeiro de 2012

Especulação Imobiliária - um mau investimento

  Num artigo (1) do jornal Le Monde Diplomatique, Pedro Bingre do Amaral, trata o assunto do descontrolo do sector imobiliário e dos efeitos da bolha especulativa imobiliária nacional. Muitos foram já os escritos sobre a especulação imobiliária, mas este artigo vai mais longe, nele o autor acaba por retratar também os hábitos e tendências económicas de investimento nacionais, apontando algumas razões para a debilidade da economia portuguesa e sua relação – causa efeito - com o sector imobiliário nacional, e também com a política de gestão de solos e ordenamento do território.

Corvos voando sobre Seara de trigo - Van Gogh
  Apesar dos axiomas do liberalismo económico apontarem para a defesa do mercado livre, sem regulamentação estatal, alguns dos ideólogos - e verdadeiros paladinos - dessas mesmas teorias (Stuart Mill e David Ricardo), tal como cita Pedro Bingre Amaral, advertiam que: “numa economia demasiado leve na tributação do património e mal regulada em termos de mercados de solo (agrícola ou urbanizável) existe uma tendência irreversível para a maioria dos ganhos de produtividade – de crescimento da riqueza – ser apropriada por rentistas e especuladores imobiliários, espoliando-se toda a sociedade para pagar o oportunismo de um ínfimo número acaparadores de imóveis”. Ou seja, sem regulação e controlo alguns indivíduos beneficiam de ganhos sem que, pelo valor direto ou indireto da transação (ou até valor acrescentado), tragam valor à sociedade em que se inserem e que se relaciona com os solos em causa. Ainda mais pernicioso que isso, tal como refere o autor, é o crescimento económico com base na especulação imobiliária que prejudica tanto a economia nacional como a vida do cidadão comum, os efeitos são micro e macro económicos. Aprofundando mais essa questão, as pessoas que contraem dívida para adquirir os bens inflacionados acabam por perder os ilusórios ganhos de poder de compra associados ao natural e espectável crescimento dos salários, pois estão a comprar algo inflacionado e longe do valor real do bem não inflacionado. Em suma, em vez das famílias prosperarem economicamente a tendência pode ser efetivamente o contrário devido à especulação imobiliária, podendo-se atingir a catástrofe se a bolha especulativa efetivamente rebentar e ficar evidente que se pagou e continuará a pagar algo que não vale o que se supunha. Em parte foi isto que aconteceu nos EUA – a crise do subprime - e a razão do início da crise de 2008 que alastrou por contaminação ao mundo. Mas por cá a nossa economia sofre também, ainda que doutro modo, de uma muito própria especulação e descontrolo imobiliário.
  O caso do imobiliário nacional é paradigmático. Com 12% dos imóveis vazios, valor que pode atingir os 25% se se considerarem as habitações de segunda residência, como explicar o contínuo contrair de crédito para continuar a investir no imobiliário? Como explicar que, em Portugal, uma das primeiras opções, apesar da quantidade de casa vazias, seja optar pelo endividamento para construir ou comprar novo, vendo essa opção como um bom investimento, proveitoso e de rentabilidade garantida para o futuro? Provavelmente, de um modo simplista, a resposta para isso é: a instalada ilusão especulativa imobiliária. Tal como refere o autor do artigo que sustenta este texto, como explicar que o preço do m2 de uma construção de habitação em zona rural de Portugal seja cerca de 1200€ enquanto que no perímetro urbano de Berlim, com salários que facilmente triplicam os nossos, os valores rondem os 1400€? As respostas são várias, entre elas ficam algumas bem evidentes: as falhas de planeamento, controlo e ordenamento do território que deixaram terreno livre para a criação de uma bolha especulatória imobiliária e desordenamento do território (e da utilização dos próprios solos) alargados a todo o território nacional.
  Outro aspeto caricato da nossa nacionalidade, já também referido, é a tendência de investimento. É usual, quando um cidadão português pensa em investimento, considerar logo, como umas das primeiras opções, em adquirir imobiliário para legar à família ou para esperar a sua valorização para posterior venda. Mas de onde vem então essa suposta valorização? A resposta é, salvo algumas exceções – valor artístico, de autor, ou outros do imóvel -, a especulação. Pois, se pensarmos, um imóvel por si só nada, pior ainda quando muito deles estão vazios (25% na pior das hipóteses), nada acrescenta ou produz de valor. Esta afirmação pode ser contestada, dizendo por exemplo que uma habitação traz valor acrescentado por criar mais habitabilidade. Certo, mas se ninguém necessitar dessa suposta mais-valia o imóvel de pouco serve, logo pouco vale.
  Os investimentos dos portugueses tendem muito para o sector imobiliário, dai talvez a razão para a qual o investimento em Portugal, estatisticamente, ser pouco rentável (2) comparado com outros países. Isto pode ser apenas mais uma especulação, mas que será de Portugal quando e se a bolha da especulação imobiliária, ainda que de dimensões não comparáveis à dos EUA, verdadeiramente rebentar e muito do valor investido revelar ser uma mera ilusão? Pior será quando se demonstrar que esse investimento foi, ainda por cima, urbanisticamente desordenado causando insustentabilidade urbana (3)(4). Preocupante será também o excesso de peso do sector da construção civil na economia portuguesa, sector que com a contração na construção contrai diretamente a própria economia.
  Esperemos que o choque possa ser evitado: que todas as habitações vazias possam ser habitadas, que seja evitado o recurso excessivo ao crédito e se recorra mais ao arrendamento (com regras adequadas), e claro, que se regule o sector imobiliário (e se faça efetivo ordenamento dos solos e do território) de modo a que a especulação seja uma área de investimento insustentável.

Referências Bibliográficas:
1 – "Neoliberalismo, um álibi da especulação imobiliária". Pedro Bingre do Amaral. Nº43 da edição portuguesa do jornal Le Monde Diplomatique de Maio de 2010.
2 – “Economia Portuguesa – as últimas décadas”. Luciano Amaral. Fundação Francisco Manuel dos Santos, 2010
3 – “Transportes urbanos e habitação - uma relação indissociável de custos”. Texto do blogue “A Busca pela Sabedoria”, disponível em:
http://abuscapelasabedoria.blogspot.com/2011/05/transportes-urbanos-e-habitacao-uma.html
4 – “As disfuncionalidades urbanas das "Cidades Médias". Texto do blogue “A Busca pela Sabedoria”, disponível em: http://abuscapelasabedoria.blogspot.com/2011/01/as-disfuncionalidades-urbanas-das.html

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A Busca pela sabedoria - criado em Agosto de 2009 por Micael Sousa